近日，多家房地產服務機構先后發(fā)布2024年度數(shù)據。成都2024年零售地產空置率同比下降，物流地產的客戶由傳統(tǒng)電商、商超，向平價電商、零食量販企業(yè)轉變。

空置率、租金和凈吸納量，是衡量各類地產市場的關鍵指標。由于樣本選擇不同，各家機構數(shù)據稍有差異，但其報告中的共性趨勢明顯。微成都從房地產服務機構“五大行”中的仲量聯(lián)行了解到，成都2024年零售地產市場的新增供應大幅回升，運營商通過“先填后調”策略，修復空置率。物流地產市場方面，高標準倉庫凈吸納量同比增長35.2%至32.9萬平方米，帶動整體空置率同比繼續(xù)下探1.7個百分點至6.7%，為近十年最低水平。其主力租戶行業(yè)在2024年經歷較大更迭，平價電商、零食量販等新興平價消費業(yè)態(tài)發(fā)展加速，替代傳統(tǒng)零售行業(yè)。

仲量聯(lián)行《2024年成都商業(yè)及物流地產市場報告》 圖源：受訪者

零售地產空置率降低

運動品牌租戶表現(xiàn)亮眼

世邦魏理仕數(shù)據顯示，2024年成都新增零售物業(yè)面積70.3萬平方米，同比上升48.6%，使得成都零售地產存量面積破1100萬平方米，居全國第三。從租戶類型來看，戶外運動、雜貨玩具店(含二次元店）、珠寶配飾、運動娛樂(含寵物互動)、烘焙甜品加速擴張。

仲量聯(lián)行也觀察到運動品牌成為零售項目招商的重點調改方向，因為消費者對運動專業(yè)性、功能性需求提升，為更多細分運動品牌打開市場，小眾運動品牌首進成都，如法國足護品牌SIDAS、瑞典戶外運動品牌Houdini、日本滑雪服品牌Goldwin等。運動品牌作為當下為數(shù)不多的擴張業(yè)態(tài)，成為商場招引和調改重點，如成都萬象城B館低區(qū)從精品女裝調整為運動戶外，引入Kolon Sports、Wilson、The North Face、Houdini等品牌。在這樣的背景下，正餐消費降頻減檔，情緒賦能的娛樂體驗業(yè)態(tài)擴張活躍，成為年內租賃需求主力。為適應市場變化，“先填后調”策略成為零售運營商的普遍選擇，市場空置率明顯修復。

對于成都零售市場的下一步，仲量聯(lián)行判斷，2025至2028年，成都零售預計將再度回歸低供應時代，年均供應回落至40-45萬平方米，約為高峰期的一半，商業(yè)開發(fā)停止向外無限制擴張，轉向在現(xiàn)有地理空間的加密布局。仲量聯(lián)行中國區(qū)零售地產及消費研究負責人朱建輝告訴微成都，成都零售地產的供給側，從早期優(yōu)質供應不足的短缺困境，轉為階段性、區(qū)域性過剩的發(fā)展現(xiàn)狀。未來存量商業(yè)調改將成為市場發(fā)展主旋律。

戴德梁行觀察到，2024年，隨著消費者的年輕化，?性價?的基礎時尚和個性化的運動潮流品牌迎來發(fā)展期，春鹽商圈仍是這些品牌選址最喜愛的區(qū)域。

對于未來發(fā)展，戴德梁行預計成都非標商業(yè)和社區(qū)商業(yè)將成為成都商業(yè)市場發(fā)展的主要動力之一。由于傳統(tǒng)商業(yè)存量規(guī)模較大以及消費者年輕化等因素，成都的非標商業(yè)形態(tài)得以迅速擴張，比如玉林、東郊記憶等項目。2024年成都新開出的CPI，贏得了大量的熱度和流量。

國補帶動物流地產需求

平價量販零食取代傳統(tǒng)商超

物流地產方面，據仲量聯(lián)行，2024年四季度消費高峰期，疊加政府消費補貼及商家大促，顯著帶動倉儲需求釋放，凈吸納量錄得約28萬平方米，推動2024年單季吸納量首次回正，空置率環(huán)比下降2個百分點至9.7%。

從物流地產的客戶需求來看，平價量販零食取代傳統(tǒng)商超，加碼大面積倉儲需求。GeoQ智圖數(shù)據顯示，2024年上半年，全國38家連鎖超市品牌共計新開店512家，關店835家，開閉店比為0.61，傳統(tǒng)超市收縮趨勢較為明顯。與此相對，量販零食在2024年開啟加速拓店模式。2024年前三季度，全國13家量販零食品牌共計新開門店數(shù)量6406家，閉店數(shù)量1477家，開閉店比為4.34，其中第三季度這一比例進一步增長至6.13。在其門店選址中，新一線及二線城市占比約28%，三線及以下城市占比為65%。相較于傳統(tǒng)連鎖商超在新一線及二線城市51%的開店占比，量販零食面向下沉市場的策略更加清晰。激進的開店速度和廣泛的城市覆蓋面，讓各家零食企業(yè)的省級及區(qū)域級分撥倉需求面積不斷增長。年內，零食有鳴、趙一鳴（合并零食很忙后）在成都持續(xù)錄得大面積擴租，并從單點發(fā)展為多點位區(qū)域分撥倉庫。

同時，平價電商取代傳統(tǒng)電商。過去十年，中國快遞業(yè)務量高增長的背后是蓬勃發(fā)展的中國電商產業(yè)。而隨著該賽道領跑者從傳統(tǒng)電商轉向平價電商，以京東物流和菜鳥物流為代表的傳統(tǒng)電商自有快遞物流業(yè)務開始放緩，倉儲需求停滯不前。而大量第三方快遞物流企業(yè)背靠GMV高增長的平價電商平臺，業(yè)務量依然穩(wěn)中有升。不僅如此，平價電商遠高于傳統(tǒng)電商的退貨率也讓逆向物流（商品從消費者手里回運至電商平臺商家的物流服務，通常服務于退換貨）這一小眾賽道的業(yè)務規(guī)模持續(xù)壯大，進一步推升市場快遞業(yè)務量。年內快遞企業(yè)擴租活動對波動的傳統(tǒng)電商倉儲需求形成替代。

對于物流地產，仲量聯(lián)行判斷，2025年起，市場供需趨于平衡，消費行業(yè)的倉儲物流需求預計穩(wěn)定增長。仲量聯(lián)行華西區(qū)產業(yè)與物流服務部負責人尤鵬偉向微成都判斷，成都是中國西南地區(qū)消費品交運樞紐城市，消費品行業(yè)長期主導物流倉儲需求，未來持續(xù)活躍的大宗商品及耐用消費品升級消費將為成都物流地產創(chuàng)造一系列增量需求。